特朗普总统提出以 50 年期抵押贷款改善住房可负担性，为深陷停滞的房地产市场注入新活力 。

　　这一构想正受到金融专家与抵押贷款行业的质疑
。

　　联邦住房金融局局长比尔?普尔特在推特上表示 ，该局正推进此类抵押贷款的相关工作
，并称其为 “彻底的颠覆性变革”。一天后，他补充称 ，该局 “同时在研究为 5 年期、10 年期及 15 年期抵押贷款提供救济的方案 ”，但未透露具体细节 。

　　50 年期抵押贷款的吸引力十分直观：当前房价接近历史峰值
，许多潜在购房者被挡在市场门外
。更长的还款周期能降低月供，让更多人获得进入房地产市场的机会。

　　但长期还款周期也存在重大弊端 。房主的资产净值积累速度会大幅放缓 ，最终需支付的利息总额
，可能接近标准 30 年期抵押贷款的两倍
。

　　以一套价值 41.5 万美元的房屋为例（接近美国房屋中位价），假设购房者支付 20% 首付 ，按当前 30 年期抵押贷款平均利率 6.22% 计算：

　　即便如此
，长期成本的巨大差异仍未考虑 “长期贷款利率更高
” 这一因素。为覆盖更长周期的风险，50 年期抵押贷款利率（及其利息总额）几乎必然高于 30 年期抵押贷款 ，且差距可能显著 。例如
，上周 30 年期抵押贷款平均利率为 6.22%，而期限更短的 15 年期抵押贷款利率约为 5.5%
。

　　康涅狄格州新迦南镇莫尼科顾问公司（Moneco Advisors）高级财富顾问比尔?沙夫兰斯基表示：“若此类抵押贷款能大幅降低你的月供 ，你终将在另一端付出代价。我从数学角度出发
，只看到这会让房主背负巨额额外利息，后果不堪设想 。”

　　除月供金额与利息总成本外 ，全美房地产网站（Realtor.com）高级经济学家乔尔?伯尔纳在一份声明中指出，若 50 年期抵押贷款流行开来
，还存在另一重弊端：任何旨在提振购房者需求 、却未解决住房供应问题的举措，都可能推高房价。

　　“50 年期抵押贷款带来的‘节省’ ，可能被房价上涨完全抵消
， ” 伯尔纳称，“这绝非解决住房可负担性问题的最佳方案
。
”

　　芝加哥智能财富策略公司（Smart Wealth Strategies）董事总经理安东尼奥?卢戈表示 ，对潜在房主而言
，最佳选择需综合多方面因素判断。他建议考虑不同抵押贷款方案的客户，在决策时权衡还款的机会成本、当前及未来的通胀可能性 ，以及自身的流动性状况 。

　　“从家庭角度看
，这本质上是现金流决策：我每月能承担多少还款额？” 卢戈说，“无论是 30 年期
、50 年期 ，还是 15 年期贷款
，甚至是可调利率抵押贷款（adjustable-rate mortgage），其还款方案都存在显著差异
。 ”

　　乔治城大学金融学副教授高珍妮特（Janet Gao）表示 ，金融产品选择的增多对消费者通常是好消息，人们可挑选最契合自身需求的产品。但 50 年期抵押贷款这类 “期限超过多数人工作年限
” 的产品
，会带来额外风险 。

　　“本质上，你是在将还款负担转移给年老的自己 ，” 高珍妮特说
，“我认为监管机构与贷款机构应警惕一种情况：家庭对自身还款能力过度自信
。 ”